Se hai una casa da affittare, una volta sistemata ed arredata appositamente, potresti trovarti in imbarazzo sul prezzo da fissare. Quale canone può essere richiesto? E come si calcola il valore di mercato? In sostanza, quali sono gli elementi che incidono sul prezzo finale dell’affitto? È ciò di cui parleremo in questa utile guida, nella quale ti indicheremo come arrivare al prezzo migliore per l’affitto del tuo immobile.

La prima regola è il buon investimento

Prima di stabilire un prezzo, c’è una cosa fondamentale che dovresti considerare. Affittare un immobile può dipendere da due fattori:

• nel primo caso stai affittando una casa che potrebbe servirti in un secondo momento (ad esempio per i tuoi figli che oggi sono ancora piccoli);
• nel secondo caso hai acquistato un immobile ad uso investimento perché hai deciso di destinarlo solo all’affitto (per eventualmente rivenderlo in un altro momento).

A livello pratico cambia poco sugli elementi che incidono sul prezzo, in quanto ci sono dei fattori imprescindibili (il valore medio del quartiere, il numero di locali, i servizi accessori) che sono quelli che incidono maggiormente sul prezzo. Tuttavia, nel secondo caso è importante non commettere un errore comune per case di questo tipo: trascurare l’arredo, evitare una ristrutturazione o una pulizia profonda dell’immobile, pensando che non ne valga la pena, essendo una casa che non sarà mai vissuta da te o dai tuoi parenti. Sappi che in questo modo non stai facendo un buon investimento, perché rischi di far scendere il potenziale prezzo di affitto.

Il ragionamento è il seguente: se si decide di affittare, ad esempio, a studenti, non si potrà preparare una casa che non sia stata ripulita a fondo o nella quale vi siano dei mobili vetusti o elettrodomestici mancanti, credendo in questo modo di ammortizzare i costi. In questo modo infatti si potrebbero verificare le seguenti condizioni:

• nessuno sceglierà la casa, in quanto il mercato è saturo e ci sarà senz’altro un immobile migliore
• qualcuno sceglierà la casa, ma contratterà al ribasso per via della scarsa qualità dell’immobile.

Tutto ciò premesso, vediamo quali sono nella pratica, e come incidono, gli elementi che fanno il prezzo d’affitto.

1. La rendita catastale

Questo è il primo degli elementi che incidono sul prezzo finale. Va da sé che un immobile con elevato valore catastale (perché è molto ampio, o si trova in una zona residenziale) costerà di più di uno situato in un quartiere periferico e senza servizi.

La rendita catastale poi si definisce da eventuali pertinenze aggiuntive. Se il tuo immobile dunque dispone di una zona parcheggio, naturalmente il prezzo potrà aumentare. Allo stesso modo, se ha cantine o soffitte, potrai chiedere un canone più alto senza problemi.

2. La città e il quartiere

Naturalmente questo è un elemento che incide molto sul prezzo e lo si calcola in modo pratico. Il calcolo varia da città a città, ma in linea di massima si valuta il prezzo al metro quadro al mese.

Facciamo degli esempi molto concreti per quattro città italiane, al nord, al centro e al sud:

• A Milano il costo dell’affitto a metro quadro si attesta sui 20 € al mq (per essere ottimisti!), come ci mostrano i dati sul sito dell’agenzia delle entrate. Ciò significa che se il tuo immobile si trova a Milano in una zona periferica vale 14 € al mq. Se l’immobile si trova in centro ne vale 26 € al mq. Quindi il costo medio potrebbe essere quello dei 20 € al mq indicati.
• A Roma il discorso è lo stesso: il costo al mq varia da un minimo di 9 € e ad un massimo di 22 €. Potrai chiedere, per un immobile medio, 14 al mq.
• A Ravenna i prezzi sono decisamente più bassi: si va da dai 4 € al mq fino ad un massimo di 9 € a mq, come ci mostra il sito ravennacasa.it.
• A Bari si passa da un minimo di 6 € al mq ad un massimo di 10 € al mq, con una media dunque di 8 € al mq.

3. I servizi

Per servizi, che incidono sul prezzo dell’affitto, si intendono tutte quelle agevolazioni che permettono a chi vive nel tuo immobile, di trovare ciò di cui ha bisogno senza spostarsi dal quartiere.

Quindi si intendono servizi:

• I mezzi pubblici, che sono forse il servizio più importante, specialmente se affitti a studenti che essendo fuori sede difficilmente avranno un’automobile, o a turisti per affitti brevi.
• I supermercati e i negozi: anche questo è un servizio fondamentale che può fare la differenza sul prezzo.
• Le scuole: questo vale nel caso in cui affitti a famiglie con figli.
• Ospedali o parchi pubblici.
• Altro: a scendere troviamo servizi aggiuntivi che non sono fondamentali ma che per qualcuno potrebbero essere importanti, come palestre, piscine, discoteche, ma anche chiese. In questo caso però tali servizi concorrono meno ad aumentare il prezzo perché non sono di primaria necessità.

4. I Comfort

Qui il discorso si sdoppia, a seconda che tu affitti a studenti o a famiglie. In entrambi i casi dovranno di certo esserci i servizi fondamentali come la lavatrice e la lavastoviglie, nonché il telefono o quantomeno la connessione. Questi sono servizi base che non possono mancare.

Ad aumentare il canone semmai contribuiscono quelli che sono definiti ‘optional’, come:

• giardini;
• terrazzi;
• asciugatrici;
• parabole e canali in alta definizione.

Ricorda che agli studenti puoi affittare le singole stanze, o addirittura della doppie, dividendo bene ogni stanza, aumentando quindi il canone, dato che gli studenti stessi si divideranno il costo finale. Con un inquilino singolo o una famiglia naturalmente non potrai farlo.

Quindi, rimanendo su questo esempio, calcoliamo un ipotetico metodo da applicare al tuo canone.

• Caso studenti. Per un immobile di tre locali e 70 mq necessariamente vicino ad un’università, potrai chiedere circa 1.200 € al mese. Diviso per tre farà 400 € a studente. Calcola poi in proporzione il costo per immobili di metratura o locali diversi.
• Caso famiglia o inquilino singolo. In questa fattispecie puoi aiutarti con il calcolo del costo dell’immobile. Per calcolare un tanto di affitto per te soddisfacente considera tre parametri: il valore di mercato (quello che ti abbiamo indicato prima), i costi di gestione (qui inserisci IMU, tasse, spese per le utenze ed eventuale condominio), i costi da ammortizzare (come le spese di ristrutturazione fatte), gli eventuali costi di agenzia. Con l’affitto devi rientrare di questi soldi, quindi valuta quando devi chiedere per avere un profitto una volta rientrato.

In conclusione

Come vedi calcolare il prezzo da applicare al canone di affitto non è impossibile, anche se richiede attenzione e correttezza. Se vuoi un ultimo consiglio per sapere se sei sulla strada giusta, consulta gli annunci del tuo quartiere. Ti potrai fare un’idea di quanto valgono gli affitti, e potrai anche utilizzare una strategia di mercato proponendo un canone poco al di sotto della media.