C’è poca chiarezza sul funzionamento dell’affitto con riscatto, una pratica molto diffusa ma che pone l’aspirante acquirente ma anche il venditore davanti a tante domande.

L’affitto con riscatto viene scelto solitamente da chi vorrebbe acquistare un immobile ma non ha il capitale necessario per farlo e non può o vuole ricorrere ad un mutuo bancario.

In accordo col proprietario si stabilisce un canone mensile che l’aspirante compratore dovrà versare per un tot di anni all’affittuario. Nel contratto verrà stipulato l’accordo secondo cui dopo un numero di anni di affitto pagato, l’affittuario potrà diventare proprietario dell’immobile, a fronte del pagamento di un importo concordato.

Vediamo più nel dettaglio come funziona e quali sono le opzioni.

affitto con riscatto

Come funziona l’affitto con riscatto

Ci sono varie possibilità. Vediamo alcuni esempi di opzioni possibili.

Opzione 1

Il proprietario e il futuro compratore potranno stipulare un contratto di locazione, che avrà una data scadenza. Durante il periodo di affitto, il proprietario riceverà degli importi che andranno ad essere scalati completamente dall’ammontare del costo dell’immobile al momento della scadenza del contratto. In questo modo l’affittuario pagherà l’importo restante, riscattando così l’immobile e diventandone il nuovo proprietario tramite atto notarile.

Opzione 2

Proprietario e futuro compratore si accordano per una soluzione mista, in cui parte del canone di affitto andrà a costituire la quota da scalare alla fine, e parte invece costituirà il canone di affitto vero e proprio, un po’ come funzionano gli ammortamenti dei mutui. Alla fine la procedura di compravendita sarà la stessa, ma è ovvio che l’importo da riscattare sarà più alto.

affitto con riscatto opzioni

Alternative all’affitto con riscatto

Oltre all’AFFITTO CON RISCATTO ci sono altre opzioni, che si differenziano sottilmente.

Il contratto di vendita con patto di riservato dominio

È equiparabile al leasing, disciplinato dall’ Art.1563 c.c., in cui esiste un contratto di vendita iniziale (e non un contratto di affitto), ma la proprietà viene trasferita in subordine al pagamento totale.

Il preliminare di compravendita ad effetti anticipati

Non viene stipulato un contratto di vendita iniziale ma solo il preliminare di vendita, lasciando al futuro acquirente la disponibilità dell’immobile ma non la sua proprietà, che avverrà al saldo dell’importo pattuito. Questo è un contratto atipico misto che nasce dall’unione di due contratti differenti, e non è disciplinato dal Codice Civile.

Contratto di locazione con opzione di acquisto

Fra il proprietario e il futuro acquirente avviene un contratto d’affitto a termine, alla fine del quale l’affittuario può decidere per l’acquisto dell’immobile o no, ma in caso di recesso perderà gli importi versati, che saranno considerati solo come affitto e non come acconto sull’importo di vendita. Ovviamente dovrà lasciare libero l’immobile, perdendo ogni diritto ad abitarlo. Anche questo è un contratto atipico, non disciplinato dal Codice Civile.

Rent to Buy

La formula RENT TO BUY, in cui il venditore blocca il prezzo di vendita, che quindi non verrà rivalutato, ma neanche svalutato nel tempo, ed il compratore, versando i canoni di affitto, parte di quali andranno a costituire gli acconti sul prezzo finale, sarà in grado di richiedere un mutuo per il saldo dell’importo, che dovrà avvenire alla scadenza ed in un’unica soluzione.

Ovviamente in questo modo le banche avranno parametri più favorevoli per concedere il mutuo, visto che il compratore avrà già versato parte del prezzo finale. Questa formula è disciplinata dal Decreto Legge 133 del 2014, il cosiddetto decreto “sblocca Italia” convertito poi in Legge 164/14.

Differenze ai fini fiscali rispetto ad acquisto classico con mutuo

In breve: le tasse vengono calcolate sulla base delle proprietà possedute. Perciò, se si ha solo la disponibilità di un immobile ma non se ne ha la proprietà, cioè se non è stato stipulato ancora il contratto notarile di compravendita, non è soggetto al pagamento dell’IMU, né ad eventuali spese di ristrutturazione, che ricadono sul proprietario.

Rischi e Vantaggi

Queste formule quali rischi presentano per il compratore? Uno dei rischi maggiori è il possibile fallimento del venditore, che avendo la proprietà dell’immobile, potrebbe essere soggetto a pignoramento, lasciando l’affittuario/acquirente in grave perdita, perché perderebbe le somme versate fino a quel momento. Questo tipo di rischio è più probabile che possa verificarsi per contratti di durata maggiore a tre anni, mentre più breve è la durata del contratto, meno rischi si corrono.

Il vantaggio principale è quello di poter acquistare un immobile senza dover chiedere un mutuo immediato, riservandosi il tempo per accumulare, tramite i versamenti in acconto, un importo che attesti la propria solvibilità all’atto della richiesta del mutuo.

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