Vendere o comprare casa, un’operazione complessa. Soprattutto per chi è in cerca di un buon affare, o almeno non vuole prendere una fregatura. I prezzi proposti dal mercato e dalle agenzie infatti non sempre sono quelli giusti, e sapere cosa guardare per valutare correttamente un immobile darà una marcia in più al momento della contrattazione.

Gli elementi che incidono sul prezzo di una casa sono molti, alcuni dei quali spesso erroneamente trascurati o sottovalutati, e che è invece importante considerare bene per acquistare o vendere un immobile. Alcuni sono gli stessi che abbiamo visto per il prezzo di affitto, altri sono di interesse solo in caso di vendita.

Una questione di posizione

Il principale elemento che determina il prezzo di una casa è la posizione. Una brutta casa in un quartiere centrale, o residenziale di un certo tipo, varrà comunque di più di una villa in campagna o in una borgata.

Per verificare il valore della posizione dovrete confrontare il prezzo della casa con quello di altre case in vendita nelle vicinanze, o comunque ricavare il prezzo a metro quadro della zona, sia per il nuovo che per l’usato. Questo servirà a farsi un’idea di base del valore di un immobile, che comunque è influenzato da un’altra serie di varianti.

Casa nuova

Altro fattore chiaramente decisivo è se la casa è nuova o usata. Per nuova si intende una casa mai abitata, da acquistare spesso direttamente sulla carta. Qui il prezzo difficilmente è trattabile, ma comunque dovrete stare attenti alle finiture proposte, e a eventuali variazioni nel progetto iniziale, che potete convincere il costruttore a inserire nel prezzo base.

Se dovete vendere per poi acquistare è anche possibile proporre la vostra abitazione come parziale permuta direttamente al costruttore.

Usato sicuro

Diversa la questione se la casa è usata. Qui infatti la contrattazione avviene tra privati, e le cose da controllare con cura aumentano considerevolmente.

La prima cosa da verificare è la condizione generale dello stabile. Spesso le case vengono messe in vendita in prossimità di importanti lavori alla facciata, o di sostituzione dell’ascensore. Un prezzo che, a prima vista, potrebbe sembrare molto vantaggioso rischia di riservare brutte sorprese a medio termine. Se i lavori alla facciata sono recenti, e non c’è nessuna spesa considerevole all’orizzonte si può procedere all’esame dell’abitazione.

La formula perfetta

Esiste una formula ben precisa che le agenzie immobiliari applicano per valutare una casa: Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito. La prima cosa da considerare sono che i metri quadri che si contano sono i commerciali, che non sono quelli calpestabili ma comprendono anche le superfici esterne come terrazzi e giardini e le pertinenze.

C’è poi la quotazione a metro quadro tipica del quartiere, e dell’anno di costruzione dell’immobile. A questa vanno aggiunti i cosiddetti coefficienti di merito. Sono la vicinanza a servizi, scuole, ospedali. centri commerciali, ma anche fermate di mezzi pubblici o, nelle grandi città, della metropolitana. Una casa in un quartiere periferico a Roma o Milano, a pochi minuti da una fermata di metro, sarà più centrale di un quartiere mediano ma senza metro.

I parametri interni

Ci sono poi i parametri interni dell’appartamento. Il primo è il piano: in presenza di ascensore il piano terra vale meno, e il prezzo sale insieme al piano per arrivare al massimo nell’attico. Senza ascensore però la formula si inverte. L’appartamento al piano terra può però salire di valore se ha un giardino. Un altro fattore è la luce, un appartamento illuminato tutto il giorno può valere anche il 10% in più, anche perché il sole preserva da muffa e umidità.

Può incidere anche il panorama, soprattutto in località pregiate dal punto di vista paesaggistico come mare e montagna. C’è poi l’efficienza energetica che va da A4 (massima) a G (minima), da tenere in considerazione perché una classe G può consumare anche dieci volte di più di una A4. Si guarda anche al riscaldamento, quello autonomo può far salire il prezzo di un 5%.

L’età dell’immobile

C’è poi l’anno di costruzione. Anche qui attenzione, gli edifici storici, se ben tenuti, valgono di più.

Un edificio di 20 – 40 anni, in ottimo stato, può valere il 5% in più, uno di oltre 40 anni addirittura il 10%. Ma, se la condizione non è ottima, l’età diventa uno svantaggio, anche perché porta con sé sicuri problemi di impianti e di efficienza energetica.

Uno schema riassuntivo può essere questo: da ristrutturare, valore -10%, ristrutturato, valore +5%, finemente ristrutturato, valore +10%.