La legge è chiara: la manutenzione delle caldaie e, più in generale, degli impianti di climatizzazione, è obbligatoria e va svolta con una determinata frequenza, che dipende dalla tipologia e dall’età dell’apparecchio stesso. La periodicità del controllo è generalmente indicata nel libretto di istruzioni fornito dalla ditta manutentrice, e di solito dipende anche dalla tipologia di caldaia e dai materiali utilizzati per alimentare la caldaia. È dunque errata, o quantomeno gravemente imprecisa, la radicata convinzione che il controllo delle caldaie vada svolto una volta l’anno: il discorso è invece più sfaccettato e articolato di così.

Manutenzione della caldaia: da chi deve essere fatta?

Partiamo da un presupposto di natura prettamente tecnica: la revisione della caldaia è una specie di visita medica, che va eseguita di tanto in tanto per certificare l’idoneità e la sicurezza dell’apparecchiatura, che per funzionare adopera sostanze combustibili e quindi potenzialmente dannose e pericolose.

È inoltre importante effettuare la verifica dei fumi, che è tesa ad accertare la quantità di sostanze inquinanti, dannose per l’uomo e l’ambiente, emesse nell’atmosfera, che per legge non possono superare una certa soglia, per non gravare eccessivamente sulla qualità e la purezza dell’aria. La produzione di agenti chimici potenzialmente tossici per l’ecosistema è infatti una delle principale cause del surriscaldamento globale e dell’effetto serra. Abbiamo inoltre il controllo di efficienza energetica, che viene svolto anche nell’ottica di impostare la caldaia per risparmiare il più possibile.

Bene, scendiamo nel dettaglio: chi si occupa di queste tipologie di controlli? Ovviamente non tutti possono farlo: servono competenze e abilitazioni specifiche. La revisione delle caldaie è sempre appannaggio di ditte specializzate che si servono di tecnici.

Quando non è la stessa ditta installatrice a fornire il servizio di manutenzione dell’impianto, il cliente è tenuto a contattarne una che si occupi di tali servizi. In ogni città ce ne sono tante, ma sceglierne una è sempre complicato. Infatti, mentre nei piccoli centri abitati ci sono sempre delle figure di riferimento “famose” e funziona molto il passaparola, questo è meno vero nelle città più grandi, come Milano o Roma per esempio, in cui ci si può perdere nella scelta tra le tantissime opzioni disponibili. In questo caso, può sorgere spontaneo rivolgersi al web per la ricerca della migliore opzione disponibile. Il consiglio è di verificare che la ditta installatrice abbia un sito web aggiornato, dove spieghi bene le prestazioni eseguite e le modalità di verifica utilizzate. In alcuni casi, attraverso il sito web sarà persino possibile richiedere un preventivo gratuito, come accade ad esempio su mitecosrl.it: un centro assistenza per caldaie dotato di un sito web molto chiaro. All’interno del sito verrà spiegata in maniera professionale la procedura seguita durante i controlli. Inoltre, verrà garantito il rilascio di tutta la documentazione necessaria, secondo quanto previsto dalla Legge.

Normativa, tempi e scandenze

La revisione della caldaia è un controllo a trecentosessanta gradi dello “stato di salute” delle varie componenti dell’impianto. In particolare, come abbiamo già visto nei cenni tecnici sulla manutenzione, il tecnico specializzato o la ditta manutentrice si preoccupano dell’efficienza di filtri, elettrodi, guarnizioni più soggette a usura, ugelli gas, camera di combustione, pressostati, ventilatori, e fumi emessi nell’ambiente. Verrà verificata la pulizia generale dell’apparecchio e la ventilazione generale dell’ambiente in cui la caldaia è stata impiantata. Seguirà una prova di efficienza del generatore e delle apparecchiatura a esso collegate.

Come analizzato in precedenza, i controlli sono obbligatori su ogni tipologia di caldaia. Le caldaie più datate, non alimentate a gas, vanno controllate con cadenza annuale. Il controllo su quelle alimentate a gas metano o GPL (gas petrolio liquido) con più di otto anni di età va invece eseguito ogni due anni. Gli impianti con meno di otto anni di età, dotati di camera stagna di tipo C (a tiraggio forzato e con combustione all’interno di sezioni chiuse) vanno controllati ogni quattro anni. Gli impianti dotati di camera stagna di tipo B (caldaie a camera aperta, tiraggio naturale e con combustione in camera aperta, installate all’interno di locali molto arieggiati o ventilati) sono soggetti a controllo ogni due anni.

È comunque doveroso tener in considerazione un particolare: alcune regioni e province autonome hanno emanato norme specifiche proprie, che prevedono scadenze e tempistiche differenti. I cittadini dei comuni con un numero di abitanti superiore a quarantamila dovrebbero informarsi allo sportello energia della propria città, per ulteriori delucidazioni sulle scadenze da seguire e delle norme da rispettare.

Costi e controlli

A proposito della normativa relativa ai controlli: se il rapporto di revisione stilato dalla ditta non viene fornito agli organi competenti e se non risulta pagato il cosiddetto “bollino blu”, la legge contempla l’ipotesi di ispezioni di sicurezza tese a verificare il rispetto della normativa.

Generalmente, un controllo di revisione e manutenzione della caldaia non supera il costo di cento euro. Discorso diverso per il controllo di efficienza (analisi dei fumi), che ammonta intorno ai centodieci/centoventi euro e viene eseguito spesso in seguito alla stipula di una contratto biennale che prevede sia la manutenzione di routine, sia possibili prestazioni dovute a guasti o malfunzionamenti chiaramente imprevisti.

Il tecnico ha l’obbligo di annotare gli esiti di ogni controllo sul modello di efficienza energetica. Inoltre, sullo stesso modello, l’operatore della ditta o il manutentore dovrà indicare la data del successivo controllo. Il tecnico deve anche assolvere il dovere di compilare anche altri documenti che attestino il corretto funzionamento dell’impianto. Il rapporto viene rilasciato al cliente, che ne prenderà visione e ne conserverà una copia.

I documenti

In seguito ad un decreto ministeriale del 2014, è obbligatorio possedere un “libretto di controllo” per impianti termici come le caldaie. Nel libretto, che funge da passaporto o comunque da documento d’identità, sono specificate le caratteristiche dell’apparecchio, la tipologia e il responsabile dello stesso.

In una sezione specifica, la numero undici, vengono annotate le date dei controlli periodici. Il libretto viene fornito e creato dalla ditta installatrice e periodicamente aggiornato con gli esiti delle analisi periodiche, che vengono trasmesse all’organo regionale competente in materia. Il libretto accompagna l’impianto durante tutto il suo ciclo di vita, dalla nascita alla demolizione.

Le sanzioni

Non assolvendo agli obblighi di legge, il proprietario, l’inquilino dello stabile o l’amministratore di condominio che non rispetta le regole incorre nel rischio di essere sanzionato con una multa che va da un minimo di cinquecento a un massimo di tremila euro.

È prevista la stessa sanzione anche per coloro che non dovessero provvedere alla fornitura della documentazione relativa o che, a seguito di ispezione, si rifiutassero di mostrarla ai tecnici incaricati.

A tal proposito, è doveroso precisare che, come già specificato, colui che non provvedesse la pagamento del “bollino blu” può essere soggetto a ispezioni “a sorpresa” da parte degli organi competenti, che possono intervenire allo stesso modo anche nel caso in cui l’invio del rapporto di controllo e qualità dei fumi non sia andato in porto.