Quando si decide di donare la propria abitazione a un altro soggetto, familiare o non, il procedimento non è facile e immediato, né tantomeno gratis come spesso si crede. Ad avere un certo peso saranno le tasse e le spese notarili da esborsare per mettere in atto la donazione.

La donazione è un istituto riconosciuto dal nostro attuale Codice Civile, che lo identifica come “un contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione” (articolo 769).

Proprio come la vendita della casa, si tratta di un atto pubblico e pertanto deve essere disposto in presenza di un notaio, che dovrà ricevere in cambio del denaro.

Calcolo dei costi del notaio per la donazione

Pratiche donazione di fronte a un notaio

Per poter indicativamente capire quanto si potrebbe spendere, è necessario identificare il valore della rendita catastale dell’abitazione. Ne abbiamo già parlato quando abbiamo visto come valutare il valore di un immobile e anche a quanto affittare una casa. Con tale termine intendiamo il valore fiscale riconosciuto in Italia per poter determinare le imposte dirette e municipale relative all’appartamento che poi dovrà essere donato.

Il calcolo della rendita è semplice da fare. Bisogna prendere il valore dell’abitazione (dipende dalla categoria catastale), moltiplicato per la rendita catastale, moltiplicato per 1,05, per ottenere la rendita rivalutata. A questo punto la rendita rivalutata si moltiplicherà per un valore fisso di 160, e si ottiene in questo modo il valore catastale.

Del valore catastale così ottenuto dovremo calcolare il 5%, e questo risultato sarà il valore approssimato da dare al notaio per la donazione della casa.

Stando su numeri molto generali, è comunque possibile affermare che il corrispettivo del notaio, per quanto possa essere variabile in base al valore del bene da donare, alla categoria dell’immobile, alla rendita catastale, all’ubicazione della casa, alle tariffe applicate dal professionista al quale ci si rivolge e alla complessità dell’atto da redigere, non sarà mai inferiore a circa 2 mila euro per un appartamento standard.

A salire potrò superare facilmente i 5 mila euro, per arrivare a cifre anche molto più alte.

Altri costi

Oltre alla parcella del notaio è importante sapere che ci sono ulteriori spese al momento della donazione dell’abitazione. Innanzitutto ci sono da esborsare 200 euro di imposta di registro e 230 euro relativi all’imposta di bollo.

Poi bisognerà calcolare il 2% del valore catastale e questo valore corrisponderà all’imposta ipotecaria, la quale indica una formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione eseguite solitamente nei pubblici registri immobiliari. Infine vi è un’imposta catastale pari all’ 1% del valore catastale dell’immobile.

Vi è anche l‘imposta di donazione che deve essere sostenuta da chi riceverà la casa ed essa varia in base al rapporto di parentela che intercorre tra il donante e il donatario. Si tratta di un’aliquota del 4% quando la donazione è fatta in favore di un coniuge o parente in linea diretta, come ad esempio un figlio o una figlia.

Sarà applicata un’aliquota un pò più alta, pari al 6% nel momento in cui la donazione viene fatta ad eventuali fratelli o sorelle, ma solo sulla parte che eccede i 100 mila euro.

Mentre verrà calcolata una quota del 6%, considerando il valore totale dell’immobile donato, quando il destinatario è un qualsiasi parente affine in linea diretta fino al quarto grado di parentela o in linea collaterale fino al terzo grado con il donante.

Infine, sarà trattata e applicata un’aliquota pari all’ 8%, se la donazione sarà fatta nei confronti di soggetti diversi da quelli precedentemente menzionati.

Come fare una donazione senza notaio

Documenti da firmare per una donazione

Esistono comunque due modi affinché la donazione della casa possa avvenire senza ricorrere alla presenza di un notaio e senza pagare le tasse: la donazione indiretta o la donazione per usucapione.

Nel primo caso si tratta di una situazione utilizzata spesso. In questo caso l’acquisto avviene da parte di una persona che comunica al venditore un nome diverso dal suo a cui intestare l’immobile. Per esempio, un genitore può comprare una casa e intestarla al figlio, in questo caso non si pagano le tasse di donazione né è necessario un atto notarile di donazione.

Il secondo caso invece capita quando l’immobile appartenente al donante è in pieno utilizzo da parte del donatario da almeno 20 anni. In questo caso il passaggio della proprietà non viene considerata una donazione e non è quindi necessario seguire il procedimento che la regola.

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